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信达地产去年财务成本剧增195%

2017-04-29 00:08:15 来源: 作者: 责任编辑: 点击图片浏览下一页

【去年信达地产实现净利润8.8亿元,仅财务费用一项就高达7.14亿元,同比增长195%。这与其过去一年多频抢“地王”耗血及助力拿地的借款巨额利息密不可分;实现房地产销售面积154.35万平方米,储备项目计容规划建筑面积375.54万平方米,公司在建面积336.28万平方米。按去年好行情时的去化速度,大约需要5年多才能消化完;截至去年底,信达地产存货价值456亿元,其中因借款融资而受限的存货则高达175亿元。今年以来随着楼市转冷,这些存货可能会成为一种负担。

  本期房产周刊将以信达地产旗下创下的上海新江湾城、上海顾村、深圳坪山和杭州滨江奥体地铁总价几处“地王”为例,实地调查这些项目的现状,区域市场成交冷暖,以此观察这类房企的未来前景。】

  每经记者 杜冉乐 唐洁 每经编辑 曾健辉

  去年曾被业内封为“地王制造机”,如今却几乎销声匿迹于全国土地市场,这家在A股上市的信达地产(600657,SH)其实并未真的闲着。

  4月20日,信达地产公告了重大资产重组进展,其拟收购淮矿地产,但这笔交易背后并不简单,从交易构架来看,涉及以不良资产处置见长的公司实控人中国信达。

  《每日经济新闻》记者研究发现,这一重大动作与信达地产去年财报专门揭示的多重风险不无关联。数据显示,该房企去年净利8.8亿元,仅财务费用一项则高达7.14亿元,同比增长195%。

  随着调控进一步加剧,一些楼市开始遇冷,像信达地产曾摘下7个“地王”的战绩,此后却低调转向房企并购,又将给市场传递怎样的信号?

  扣非后净利下滑24%

  2016年,全国热点城市迎来一波“量价齐涨”的行情,千亿级房企增至12家,像恒大、万科与碧桂园迈入3000亿级销售规模之列。

  信达地产作为一家中型房企,也尝到了去年这一波楼市的雨露滋润。数据显示,信达地产去年全年实现销售面积154.35万平方米,同比增长38.55%;实现销售金额169.07亿元,同比增长60.71%。

  与销售收入相比,2016年信达地产实现营业收入115.7亿元,同比增长42.2%;实现归属于归属于上市公司股东的净利润8.8亿元,同比增幅仅为2.4%,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益之后的净利润为6.06亿元,同比下降24.2%。

  《每日经济新闻》记者注意到,与营业收入增幅42.2%相比,去年信达地产营业成本增幅达50.64%。就期间费用而言,信达地产去年管理费用较为平稳,同比微增1.74%,销售费用同比增幅34.86%,尤其较为惹眼的是财务费用,去年该笔成本为7.14亿元,同比增加195.18%。

  实际上,信达地产去年出现财务成本的较大涨幅,这早在去年中报财报中就暴露出来。记者注意到,去年上半年,信达地产累计产生财务费用约2.61亿元,2015年同期仅为8907.1万元,其当时解释说是“融资规模扩大,利息增加”。

  去年中报显示,信达地产曾对外提及“因土地成交较为集中,报告期内融资产生财务费用同比增加193.26%”这一点。近日,信达地产董秘办一位工作人员向《每日经济新闻》记者解释说,财务费用的增长主要是因为企业要扩大规模。

  记者查询资料发现,2015年7月份到2016年6月份,信达地产一年内在上海、杭州、广州、深圳、合肥等热点城市拿下了7个“地王”,总耗资352亿元。

  克而瑞数据显示,去年全国“地王”超过340个,合肥、杭州等热点二线城市“地王”频出。一位克而瑞分析师表示,首先是宽松的货币环境,企业资金来源渠道广泛;房企对投资区域预期高度趋同;行业集中度提高,房企规模诉求强烈;热点城市“僧多粥少”。

  扩张致负债率升到85.7%

  记者注意到,去年信达地产按权益比例计的新增储备计容规划建筑面积77.4万平方米,截至去年底的储备项目计容规划建筑面积375.54万平方米,在建面积336.28万平方米。

  随着拿地规模急速扩张,信达地产开启大额举债模式,资产负债率一路走高。截至2016年底,其负债率达85.7%,较年初增长2.45个百分点,2014年末为78.18%,2013年末为68.82%。

  作为全国房企标杆的万科,一直号称坚持稳健经营策略,但面对当前房企巨头之间的激烈竞争,也不得不加大举债扩张力度。以年份来观察,截至去年底,万科资产负债率首次突破80%,同比增加2.84个百分点,达到80.54%。

  相对于万科引入新股东深圳地铁集团,信达地产则背靠以不良资产处置见长的母公司中国信达。

  尽管如此,信达地产实际融资成本并不低。比如2015年,该房企平均融资成本为8.07%,去年整个融资环境前松后紧,其平均融资成本为7.61%。截至去年底,信达地产融资余额380.8亿元。其中,债券融资余额120亿元,同比增加90亿元。

  值得一提的是,信达地产与中国信达之间实际发生的债务重组、委托贷款、信托贷款、担保增信、资产收购和出售以及共同投资等事项合计大约10.3亿元,而2017年预计发生前述相关事项的可能金额为200亿元。

  信达地产前述董秘办相关人士表示,目前公司长期与短期负债比例是8:2。通过120亿元低息债偿还高息债,确实抬高了财务杠杆,但对企业百利而无一害。与龙头房企恒大、碧桂园等相比,他们拿地不是多而是少了。

  转向资产并购机会

  去年下半年以来,信达地产未披露公开拍地的信息。

  记者从信达地产2016年年报获悉,该房企今年计划土地投资145亿元,去年实际拿地总金额215.15亿元,涉及其权益拿地总耗资153.54亿元,今年计划签约销售额160亿元,与去年实际销售金额相比略有下调,暗示其对后市的看法趋于谨慎、保守。

  以去年实际销售154.35万平方米的历史最好成绩,比照信达已储备计容规划建筑面积375.54万平方米和在建面积336.28万平方米,就意味着在不新增储备的情况下,信达需要销售近5年时间。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,政策管控风险加大,土地市场扩张会比较谨慎。从资金审查角度看,公开招拍挂拿地审查严厉程度加大,使其面临更大的挑战,适当回避是对的。

  对于今年行情,信达地产表示,房地产调控深入进行,后续可能还有新政策出台。受政策影响,市场预期有所变化,客户观望情绪还在增加,市场周期性调整的压力加大。行业集中度还在加速提升,中小房企面临更大的竞争压力,并购加剧。公司业务规模不断扩大,未来随着项目建设的持续推进,可能会带来更多资金需求。”

  4月20日,信达地产公告拟收购淮矿地产,此举构成重大资产重组。按照公告描述,此次重组前,淮矿地产母公司淮矿集团将淮矿地产的部分股权置换给中国信达,目前正在履行审批程序。这意味着相关各方涉及不良债权转让与收购及债转股等运作。

  淮矿地产官网显示,该房企注册资本逾51亿元。截至2016年11月底,其共有24个二级开发项目,2个一级开发项目。开发地涉及合肥、芜湖、六安与上海等城市。

  《每日经济新闻》记者发现,2014年6月,信达地产协同中国信达重整嘉粤集团,一举收购对方旗下5家房企100%股权,直接新增土地储备计容建筑面积合计约113万平方米,快赶上前一年储备量。

  严跃进表示,以并购的名义进行贷款其实没有太多限制,并购贷政策比较稳定,房企获取此类项目融资压力不大,通过并购也能实现曲线竞争,回避各类拿地风险。从收购淮矿地产来看,说明信达对其的投资认可,充分认可国资背景和在安徽的发展机会。

  信达地产前述董秘办相关人士则回应说,包括2016年之前,他们的拿地都是理性行为,下一步国家依然会出台相应的调控政策,到2018年会有一些并购机会。其认为信达选择的时机也是十分其恰当的。

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